경매와 공매의 차이

눈앞의 이익이 전부가 아니다!

부동산 경매를 하는 목적은 분명 이익을 보기 위해서 일 텐데요. 하지만 저가에 낙찰받고자 경매를 하였다가 자칫 손해를 보는 경우도 종종 있습니다.

경매와 공매가 비슷해 보이지만 이 둘은 다른 용어인데요.

먼저 경매는 부동산을 소유자가 돈을 빌렸지만 돈을 제대로 갚지 못할 경우 채권자가 법원에 의뢰를 하게 되면 채무자 즉, 돈을 빌린 사람의 소유 부동산을 압류하여 매수인에게 팔아 돈을 갚도록 하는 강제집행 절차라고 보시면 됩니다.

경매는 크게 강제경매와 임의경매가 있죠. 부동산 경매와 공매는 경쟁적인 입찰의 방식을 취한다는 점에 있어서는 동일합니다.

즉, 경매와 공매 둘 다 서로 경쟁적으로 높은 입찰가를 적어내는 사람이 낙찰자가 되는 거죠. 따라서 아주 적은 금액의 차이로도 낙찰의 결과는 뒤바뀔 수 있는데요.

아쉽게도 적은 금액의 차이로 낙찰자가 결정되기 때문에 베테랑 전문가들의 해당 부동산에 대한 물건 해석과 이익을 따져서 입찰을 준비해야 합니다.

그렇다면 경매와 공매의 근본적인 차이점은 어떻게 될까요? 

공매란?

앞서 언급 드린 대로 경매의 개념을 이해하셨다면 공매를 검토해볼 텐데요. 공매라는 말에서 알 수 있듯이 공 매란 세금 등을 회수할 목적으로 사용되는 개념입니다.

부동산을 소유한 사람이 국세나 지방세를 체납하였을 경우 국가가 해당 부동산을 압류하여 공개 매각하는 것이죠. 

해당 부동산을 공매로 처분할 때는 공정성, 신뢰성, 대중성을 특징으로 하여 모든 정보를 공개하고 매각 절차를 진행합니다. 

우리나라에서 공매를 주관하는 기관이 있는데요. 바로 한국자산관리공사(KAMCO) 일명, 캠코라고 하죠. 

경매 VS 공매
입찰 방식 차이

경매는 법원에서 현장 경매가 진행이 되는데요. 지정된 경매 입찰 기일에 관할 법원의 경매계에서 직접 매수인이 가서 입찰을 하게 되죠.

반면에 공매는 온라인으로도 가능한데요. 즉, 현장에 직접 갈 필요가 없는 겁니다. 일반적으로 온비드 공매 방식을 취하죠.

한국자산공매 사이트나 각 은행 및 금고, 신탁회사, 기업의 홈페이지에서 인터넷에서 공매물건을 찾아보고 공매를 진행하시면 되는 거죠. 

사실 공매물건은 물건이 많지 않아서 자신에게 맞는 물건을 선택하기 까다로울 수 있는데요. 대신 공매에 관한 법리를 제대로 파악하고 있는 남다른 경매의 조력이 있다면 재테크 적으로 플러스가 될 요인이 많습니다.

경매는 개인채권에 의하여 법원에서 매각하는 것인 반면, 공매는 캠코 등 공공기관에서 매각한다고 이해하면 쉽다. 또한 경매는 개인채권자가 민사집행법상 매각절차로서 진행하는 것으로 그 부동산 소재지 관할 법원에서 매각절차를 진행하는 반면, 공매는 공공목적을 가진 채권 예를 들면 조세채권 등과 비업무용 재산 등을 국제징수법 등에 의거하여 대부분 한국자산관리공사에서 진행된다.

경매 VS 공매
잔금 납부 차이

경매는 낙찰을 받은 후 매각 확정 이후 4주간의 잔금 납부 기한을 주는데요. 경매는 잔금이 완납되어야지만 소유권이 이전됩니다. 

하지만 공매는 금액에 따라서 잔금 납부 기간이 다른데요. 짧게는 일주일, 길게는 8주간의 잔금 납부 기한을 부여하죠.

게다가 공매 물건의 소유 이전 시 잔금을 모두 납부하지 않아도 되기 때문에 미리 소유권을 이전 받은 후 잔금 지불을 할 있는 점에서 자금 운용의 효율적인 측면이 있습니다.

경매 VS 공매
입찰 보증금 차이

경매에서 입찰 보증금은 최저가의 10%, 재경매라면 20%인데요. 경매는 보증금을 봉투에 넣어 경매계에 제출하게 되죠.

반면에 온비드 공매는 입찰가의 10%를 입찰 보증금으로 제출합니다. 공매는 온라인으로 가능하기 때문에 현금 납부와 함께 전자보증서 납부도 할 수 있는데요. 

어떠한 방식으로 입찰 보증금을 제출하는지는 물건에 따라 달라질 수 있습니다. 

경매 VS 공매
유찰 시 저감률 차이

유찰이 되면 해당 물건의 가격이 저감되는데요. 저감률은 경매 물건이 최초 정해진 매각 날짜에 낙찰되지 않고 유찰이 되어 가격이 내려가는 비율을 의미합니다.

경매는 관할 법원에 따라서 20~30% 저감이 되는데요. 유찰이 되면 다음 입찰 기일은 보통 한 달 후로 잡히게 되죠.

반면에 공매는 유찰이 되면 10%씩 저감이 됩니다. 다음 공매 입찰은 일주일 후에 진행되고 유찰 시 저감률은 최대 50% 한도에서 이루어지죠. 

만일 공매 유찰 시 저감률이 50%까지 되면 다시 검토를 하게 되고 공매는 중지됩니다.

경매 VS 공매
인도명령권 차이와 항고 차이

경매는 낙찰 후 6개월 내에 인도를 명령할 수 있고 인도까지는 한 달 정도의 기간이 소요되는데요. 반면에 공매는 인도명령권이 없기 때문에 명도소송으로 진행해야 합니다.

경매는 이해관계인인 채권자나 채무자, 점유자 등이 이의를 제기하여 매각결정기일 후 7일 내에 즉시항고를 할 수 있는데요. 경매 낙찰 후 7일 이내에 매각불허가 신청을 할 수 있죠.

하지만 공매는 항고가 불가능합니다. 매각불허가 신청은 말 그대로 매각을 할 수 없는 물건으로 표시를 하는 것이고 즉시항고는 매각결정을 번복한다고 보시면 되는데요.

사실 경매에는 어느 정도 안전장치가 있지만 공매는 항고 절차가 따로 없기 때문에 명확한 법리적 이해력이 수반되지 않는 한 손해를 보시기도 합니다. 

따라서 해당하는 부동산이 무조건 저가라고 해서 무턱대고 입찰을 하기보다는 각 물건의 특징과 방식을 꼼꼼하게 판단한 후 입찰을 진행하셔야 해요. 그렇지 않으면 명도소송 등으로 부동산 분쟁에 연루될 수 있거든요.

경매 VS 공매
낙찰 후 잔금 납부 진행 과정 차이

경매 물건을 낙찰받으면 잔금납부와 배당까지 마무리되는 절차는 다음과 같은데요. 반면에 공매물건은 낙찰 후 배분까지 마무리되는 과정이 경매와 다릅니다. 

 

한눈에 보는 경매 VS 공매의 비교!

공매가 경매보다 더 어렵다고 하시는 분들이 많은데요. 사실 입찰하려는 물건에 대하여 대부분의 분들이 당시에는 보지 못한 실수와 오류에 대한 하자를 낙찰 후 발견하기 때문에 가장 문제가 되는 거죠.

경매에서는 매각불허가 신청으로 즉시항고를 통한 해결 제도를 두고 있지만, 공매는 그렇지 않거든요. 즉, 공매에서는 중대한 하자가 발견되더라도 매수인이 이를 떠안아야 하는 경우가 있습니다.

그러니 경매나 공매를 입찰하고자 하는 경우 경매 변호사의 도움을 받고 안 받고는 결과적으로 금전적 이득과 손실의 큰 차이를 발생시킬 수 있죠. 

김계리 변호사가 알려드리는
경매 VS 공매 제대로 알기

비법의 전수

경매와 공매는 법원 경매와 온비드 공매로 입찰하는 방식부터 차이가 나는데요. 현실적으로 직접 현장에 가서 입찰을 하는 경매 물건이 훨씬 선택의 폭이 넓을 수밖에 없죠.

그런데 한편으로는 희소성이 있는 물건일수록 좋은 점이 많다고 여기실 수 있습니다. 사실 재테크로만 본다면 공매는 선택의 폭이 좁은 대신 장기할부나 선납감액 등 대금납부조건이 유리한 메리트가 있죠. 

게다가 명도책임을 자산관리공사가 부담하여 다소 불안감을 상쇄시키도 합니다. 하지만 가격적인 면에서는 경매 물건이 보다 저렴한 건 사실입니다. 

경매는 낙찰자가 명도책임을 부담하기 때문에 경매 실무에 대한 다양한 경험과 법리에 대한 탁월한 이해를 가지고 진행하셔야 해요.

혼자서는 경매나 공매가 모두 어렵게 느껴지실지라도 일단 파고들면 끝장을 보고야 마는 까칠한 김계리 변호사가 여기, 남다른 경매에 있으니 자신에게 적합하고 알맞은 입찰을 시작해보시길 바랍니다.